ترك عقار استئجار فارغًا كخطوة فاخرة

إذا كنت تملك عقارات تأجير ، فقد يتردد هذا المنشور معك. يتعلق الأمر بما يجب فعله مع عقار بمجرد أن يقدم المستأجر إشعارًا: استمر في استئجاره وبيع ودفع ضرائب المكاسب الرأسمالية ، وبيعه عبر تبادل 1031 لتأجيل الضرائب ، والرجوع إلى تجنب الضرائب ، أو – على الأرجح – تركها فارغة.

بالنسبة لمعظم كتابتي المهنية عن العقارات ، ركزت على شراء العقارات وبناء الثروة. ولكن مع تقدمنا ​​في السن ، فإن مسألة متى تبسيط يصبح بنفس أهمية. جون ، القارئ منذ فترة طويلة ، يواجه هذا مفترق الطرق. يوفر وضعه دراسة حالة مفيدة لأي شخص يقرر ما إذا كان سيتم الاحتفاظ أو استئجار أو صرف أو ضفة أرضية.

الممتلكات المستأجرة لجون ووضع الثروة

يمتلك جون عقارًا في San Francisco Rental سيكون شاغراً في 1 نوفمبر 2025 ، بعد أن أعطى المستأجرون ذلك. اشترى المنزل منذ سنوات مقابل 1.85 مليون دولار واستثمر ما يقرب من 180،000 دولار في ترقيات. ويقدر اليوم أنه يمكن أن يبيع بمبلغ 2.7 مليون دولار.

والخبر السار هو أن الممتلكات مجانية وواضحة – لا الرهن العقاري. ومع ذلك ، لا تزال تكاليف تحمل ما يصل. تبلغ ضرائب الممتلكات وحدها حوالي 1.24 ٪ من القيمة المقدرة بقيمة 2.3 مليون دولار (حوالي 25000 دولار في السنة) ، ومع التأمين والمرافق والصيانة الأساسية ، تبلغ تكاليف الحجز الإجمالية حوالي 30،000 دولار سنويًا.

يستأجر المنزل حاليًا 8،200 دولار شهريًا ، مع إيجار السوق يصل إلى 8500 دولار ، مما يولد 102،000 دولار في السنة من الدخل المحتمل. لكن جون سئم من المستأجرين والضغط الذي يأتي مع إدارة الإيجارات. يفكر جون بقوة في بيعه أو تركه فارغًا. وهو يعتقد أن منزله سيقدر بشكل رائع خلال العقد المقبل بسبب الطفرة التقنية.

علاوة على ذلك ، استثمر جون في العديد من شركات الذكاء الاصطناعى الخاص خلال الوباء التي نمت منذ ذلك الحين إلى ثمانية أضعاف قيمتها المشتركة الأصلية. والأهم من ذلك ، أن محفظة الأسهم العامة المكونة من سبعة أرقام ترتفع أيضًا بنسبة 100 ٪ منذ 1 يناير 2020. لذا فإن زيادة دخل الإيجار لم يعد ضرورة مالية بالنسبة له.

الخيارات الأربعة الرئيسية للممتلكات المستأجرة

على الرغم من أن جون قادر على مغادرة عقاره في San Francisco Rental Verty فارغ ، إلا أنه يجب عليه أولاً النظر في هذه الخيارات المالية الأربعة الأمثل.

1) استئجارها مرة أخرى

يمكن لـ John أن يعيد استفادة العقار مقابل 8200 دولار-8500 دولار شهريًا ومواصلة جمع تدفق نقدي قوي. الخطر هو أنه إذا قرر لاحقًا العودة أو البيع ، فقد يظل المستأجرون في مكانهم – مما يؤدي إلى خلق تعارضات التوقيت والصداع المحتمل.

في عام 2028 ، يخطط جون لنقل عائلته إلى شارلوتسفيل ، فرجينيا ، ليكون أقرب إلى والدته. من الناحية المثالية ، يرغب في بيع جميع ممتلكاته المستأجرة قبل هذه الخطوة. ولكن إذا لم يترك المستأجرون الجدد بحلول ذلك الوقت ، فسيتعين عليه إما أن يصبح مالكًا لمسافات طويلة أو يوظف مدير عقارات.

2) بيع ودفع ضرائب المكاسب الرأسمالية

باع جون عقارًا آخر في يوليو 2025 ، لذا فقد استخدم بالفعل استبعاد الإقامة الأولية الخالية من الضرائب بقيمة 500،000 دولار حتى يوليو 2027.

إذا كان يبيع الآن ، فإنه يواجه حوالي 500000 دولار من مكاسب رأس المال. بمعدل ضريبة فدرالية وكاليفورنيا 33.2 ٪ مجتمعة ، بالإضافة إلى حوالي 5 ٪ في العمولات وتكاليف التحويل (حوالي 130،000 دولار) ، يقدر أنه سيدين بحوالي 300000 دولار من الضرائب والرسوم. رقم مؤلم ، ولكنه من شأنه أن يحرر ما يقرب من 2.4 – 2.5 مليون دولار من صافي نقد للاستخدامات الأخرى.

مع عائد سندات الخزانة أكثر من 4 ٪ ، فإن جون يشارك في طريقة بسيطة وخالية من المخاطر لكسب المال. في الوقت نفسه ، يمتلك منزلًا مثاليًا للعائلة الواحدة يمكنه أن يضم عائلة مكونة من أربعة أو خمسة في قلب طفرة تقنية جديدة. قد يفقد التقدير من 30 إلى 40 ٪ على مدار العقد المقبل ، قد يسبب الكثير من الأسف.

3) البيع عبر تبادل 1031

سيسمح البورصة 1031 جون بتأجيل الضرائب إذا أعاد استثمار العائدات في عقار تأجير آخر. لكن هذه الاستراتيجية تعني شراء عقار بديل والاستمرار في التعامل مع المستأجرين – باستثناء ما يحاول تجنبه.

4) العودة مرة أخرى

من خلال العودة إلى العقار لمدة عامين على الأقل ، يمكن أن يبيع جون في النهاية معفاة من الضرائب بموجب استبعاد الإقامة الأساسي. على الرغم من عدم وجود مصلحة في الرهن العقاري للخصم ، فإن حد خصم CAP CAP يصل إلى 40،000 دولار من 10،000 دولار بموجب قانون الفاتورة الجميلة الواحدة إلى تقليل ضرائب جون.

لكن العودة إلى الوراء يعني التخلي عن المنزل المستأجر الذي تتمتع به عائلته حاليًا. ومع ذلك ، فإن التوقيت سيعمل إذا كان يخطط حقًا للعودة إلى فرجينيا في عام 2028. لديه وقت لإعطاء إشعاره لمدة 45 يومًا لمالكه وترتيب المحركين.

إغراء ترك الإيجار فارغًا

الآن وقد قمنا بتغطية الخيارات المالية الأكثر عقلانية لممتلكات John Rental ، لننظر في الخيار الخامس: ترك العقار شاغراً.

من خلال قيمة صافية صحية ودخل مريح ، يميل جون إلى الحفاظ على المنزل “أصولًا هادئة” خالية من المستأجرين. وبهذه الطريقة ، لديه الحد الأدنى من الصداع وأقصى مرونة في وقت البيع عندما ينتقل إلى فرجينيا.

يمكن التحكم في التكلفة السنوية التي تبلغ حوالي 30،000 دولار ، لكن تكلفة الفرصة البديلة المتمثلة في التخلي عن 102،000 دولار في الإيجار السنوي كبير.

مع AI Tech Boom ، جون هو صعود طويل الأجل على العقارات في سان فرانسيسكو. في غضون 20 عامًا ، يعتقد أن الممتلكات ستكون بالتأكيد أكثر قيمة مما هي عليه اليوم. إذا استمرت معدلات الرهن العقاري في الاتجاه المنخفض ، فإنه يعتقد أن وتيرة التقدير السنوي ستتجاوز التكاليف الدفترية للممتلكات.

إلى أي مدى تحتاج إلى أن تكون ثريًا لترك تأجيرًا فارغًا بشكل مريح؟

توفر أرقام جون نافذة نادرة إلى ما يتطلبه الأمر ماليًا بترف عقد خاصية عالية القيمة مع عدم وجود تدفق نقدي. إليك كيفية التفكير في الأمر ، لكل من جون وأي مالك يزن قرارًا مماثلًا.

1. تكاليف حمل سنوية مقابل صافي القيمة

تكلفة عقد جون 30،000 دولار في السنة هو عن 1.1 ٪ من قيمة العقار البالغة 2.7 مليون دولار. ما إذا كان هذا “بأسعار معقولة” يعتمد على حصةه المجموع صافي يستحق يمثله.

• في قيمة صافية بقيمة 2 مليون دولار، 30،000 دولار يساوي 1.5 ٪ من الثروة – لدغة ملحوظة.
• في 5 ملايين دولار قيمة صافية، هو 0.6 ٪ – أكثر إلى المعدة.
• في قيمة صافية بقيمة 10 ملايين دولار، فقط 0.3 ٪ – أسهل في المعدة.
• في قيمة صافية بقيمة 20 مليون دولار، إنه مجرد 0.15 ٪ – خطأ في التقريب غير ملحوظ.

بالنسبة لمعظم الملاك ، إذا كانت التكلفة الدفترية تحت 0.5 ٪ من إجمالي القيمة الصافية، يبدأ ترك عقار شاغر في الشعور وكأنه اختيار نمط الحياة بدلاً من خطأ مالي. يستطيع جون تحمل شهور الانتظار ، إن لم يكن سنوات حتى يأتي المستأجر المثالي ولا يسبب له مشكلة.

يجب على جون أيضًا النظر في الدخل المفقود من عدم الإيجار ، إلى جانب التكاليف الدفترية. يمكن إجراء حساب مماثل لقياس التأثير. ومع ذلك ، نظرًا لأن جون قد قرر بالفعل أنه يفضل أن يتخلى عن الإيجار لتجنب المتاعب ، فإن هذا الحساب هو في نهاية المطاف.

2. حمل التكاليف مقابل الدخل السلبي

مقياس آخر يستحق هو ما إذا كان من الممكن أن يغطي دخلك السلبي – توزيع الأرباح ، وفائدة السندات ، والإيجارات الأخرى – التكلفة بسهولة.

• مع 300،000 دولار في السنة من الدخل السلبي ، 30،000 دولار هو 10 ٪ فقط من هذا الدخل.
• مع 60،000 دولار في السنة ، فإنه 50 ٪ ، وهو ما يبدو أكثر خطورة.

قاعدة مفيدة من الإبهام: إذا كانت التكاليف الدائرية تحت 10 ٪ من الدخل السلبي، لديك “الفجوة الفاخرة” لترك عقار عائق إلى أجل غير مسمى.

3. تكلفة الفرصة البديلة: الإيجار الذي تتخلى عنه

وأخيرا ، وزن الإيجار المفقود. يمكن أن تجلب ممتلكات جون حوالي 102،000 دولار في السنة من الإيجار.

• ل قيمة صافية بقيمة 2 مليون دولار، هذا 5.1 ٪ العائد– هارد لتجاهل.
• ل 5 ملايين دولار قيمة صافية، إنه 2 ٪– لا يزال ذات معنى.
• ل قيمة صافية بقيمة 10 ملايين دولار، إنه يتعلق 1 ٪– لا يبرر أن يبرر ما إذا كان راحة البال يهم أكثر من العودة الإضافية.
• ل قيمة صافية بقيمة 20 مليون دولار، إنه يتعلق 0.5 ٪– ضئيل للغاية لصالح راحة البال.

مثال مستويات الراحة

تمنح هذه النسب أي مالك إطارًا لتقريره عند ترك عقار فارغ هو مفاضلة معقولة للحرية والمرونة.

دروس لزملاء المستثمرين العقاريين المستأجرين

إذا كنت تواجه مفترق طرق مماثل ، فإليك بعض الوجبات السريعة من تجربة جون حتى الآن:

• ضرائب القيادة توقيت. يمكن أن يوفر استبعاد الإقامة الأساسي في مصلحة الضرائب و 1031 من قواعد التبادل مئات الآلاف من الدولارات ، لكنها تملي التقويم الخاص بك. خطط لسلسلة المبيعات في وقت مبكر.
• نمط الحياة على IRR. قد يخبرك جدول البيانات بالاحتفاظ بعائدات أعلى ، ولكن إذا تسبب الممتلكات في الإجهاد أو يحد من حريتك ، فقد يكون البيع هو الخطوة الطويلة الأجل الأكثر ذكاءً.
• البساطة لها قيمة. تحمل التكاليف على عقار شاغر قد لا يكسرك ، لكنهم يثقلونك بمرور الوقت ، مالياً وعقلياً. كلما كانت حياتك أبسط ، كلما كانت الرغبة التي ستحصل عليها لبيع عقار مستأجر.
• 1031 التبادلات قوية ولكنها ملزمة. إنهم رائعون للمستثمرين الملتزمين بالعقارات ، لكنهم لا يتناسبون بشكل جيد إذا كان هدفك هو تقليص حجم أو الخروج من دور المالك.

الأفكار النهائية

يعترف جون بأن دفع حوالي 300000 دولار من الضرائب والرسوم للبيع عندما يتمكن ببساطة من الإيجار أو الاحتفاظ به. يمكنه التمسك بالممتلكات حتى الوفاة حتى يتمكن أطفاله من الاستفادة من زيادة التكلفة ولا يدفع أي ضرائب. في الوقت نفسه ، فإن البيع سيبسط حياته ويقرب له خطوة واحدة من هدفه المتمثل في الانتقال إلى شارلوتسفيل لرعاية والدته.

بالنسبة لأصحاب العقارات الآخرين ، يكون الوجبات الجاهزة واضحة: إذا كانت تكاليف الحمل والإيجار المفقود جزءًا صغيرًا من صافي ثروتك ودخلك السلبي ، فقد تكسب ذات يوم امتيازًا نادرًا المتمثل في الحفاظ على الممتلكات الفارغة لراحة البال.

ولكن إذا كانت هذه الأرقام لا تزال تشعر بالأهمية ، فمن المحتمل أن تدفعك الرياضيات نحو الإيجار للدخل أو البيع للسيولة أو التبادل لممتلكات أكثر استراتيجية.

القراء ، ماذا ستفعل؟

إذا كنت في أحذية جون ، ما هو المسار الذي ستختاره؟

• استئجارها مقابل 8500 دولار في الشهر والحفاظ على دفق الدخل حيا؟
• بيع الآن ودفع الضرائب واللجنة لحياة أنظف وأبسط للعامين المقبلين؟
• العودة إلى لإعادة ضبط ساعة استبعاد الإقامة الأولية ، ولكن تمر من خلال تصنيف النمط والحياة؟
• تنفيذ تبادل 1031 لتأجيل الضرائب ولكن البقاء في لعبة المالك؟
• اتركها فارغة ودفع التكاليف الدفترية للبساطة بالنظر إلى ارتفاع دخله وصافي القيمة.

أحب أن أسمع أفكارك! هل فكرت يومًا في ترك تأجير شاغرة حتى عندما يمكنك استئجاره للحصول على دخل قوي؟ على أي مستوى الثروة أو الدخل الذي تشعر بالراحة في القيام بذلك؟ توضح قضية جون أنه على الرغم من أن الحرية المالية تخلق خيارات ، فإن كل خيار يحمل مقايضاته الخاصة.

اقتراحات لبناء المزيد من الثروة السلبية

الاستثمار في العقارات دون عبء الرهن العقاري أو الصيانة مع جمع التبرعات. مع أكثر من 3 مليارات دولار من الأصول الخاضعة للإدارة و 350،000 مستثمر ، فإن جمع التبرعات متخصص في العقارات السكنية والصناعية. كلما حصلت على الأثرياء ، زادت رغبتك في الحصول على عوائد عقارية سلبية ولا تهتم بالمستأجرين.

لتسريع رحلتك إلى الحرية المالية ، والانضمام إلى أكثر من 60،000 آخرين والاشتراك في النشرة الإخبارية الساموراي المالية المجانية. يمكنك أيضًا الحصول على مشاركاتي في صندوق بريدك الإلكتروني بمجرد خروجها الاشتراك هنا.

تعد Financial Samurai من بين أكبر مواقع التمويل الشخصية المملوكة بشكل مستقل ، والتي تم تأسيسها في عام 2009. كل شيء مكتوب على أساس الخبرة والخبرات المباشرة.