في ربيع عام 2025 ، قمت ببيع أحد ممتلكاتي واستبعدت بنجاح 500،000 دولار من المكاسب الرأسمالية ، معفاة من الضرائب ، وذلك بفضل استبعاد مصلحة الضرائب 121. بالنسبة لأولئك غير المألوفين ، تتيح هذه القاعدة القوية لأصحاب المنازل استبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار من المكاسب الرأسمالية إذا كان أعزب ، أو 500000 دولار إذا كانت متزوجة مشتركة ، من بيع الإقامة الأولية – طالما أنها تلبي اختبارات الملكية واستخدامها.
الآن هو أغسطس 2025 ، وقد تم إخطار المستأجر للتو بأنهم يخليون إحدى ممتلكاتي المستأجرة في نهاية عقد الإيجار في الشهر المقبل.
بالنظر إلى أن سوق العقارات في سان فرانسيسكو لا يزال قوياً نسبياً ، فأنا الآن أواجه خيارًا: هل أبيع العقار وأستفيد من الأسعار المواتية؟ أو هل أنا متمسك به ، مع العلم أنه إذا انتظرت حتى عام 2027 ، فمن المحتمل أن أستبعد 500000 دولار آخر من المكاسب الرأسمالية-خالية من الضريبة؟
دعنا نمر عبر كيفية عمل الإقصاء ، وعدد المرات التي يمكنك استخدامها ، ولماذا يمكن أن يوفر لك فهم هذه القاعدة ستة أرقام في الضرائب.
ما هو القسم 121 استبعاد؟
تحت القسم 121 من رمز مصلحة الضرائب، يمكنك استبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار من مكاسب رأس المال (500،000 دولار إذا تزوج الإيداع بشكل مشترك) من بيع إقامتك الأولية ، طالما:
- لقد امتلكت العقار لمدة عامين على الأقل من السنوات الخمس الماضية ، و
- لقد عشت في الممتلكات باعتبارها إقامتك الأساسية لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس الماضية.
يمكنك فقط استخدام هذا الاستبعاد مرة كل عامين. إذا قمت ببيع منزل آخر في غضون عامين من آخر مكسب مستبعد ، فلا يمكنك المطالبة بالإقصاء مرة أخرى.
لا تنطبق هذه القاعدة فقط على المنازل التي عشت فيها دائمًا. يمكن استخدامها أيضًا على العقارات التي تم استئجارها مسبقًا ، إذا كنت تفي بمتطلبات التوقيت.
لماذا هذا يهم: مبيعتي في مارس 2025
في مارس 2025 ، بعت منزلًا كنت أعيش فيه من عام 2020 إلى أواخر عام 2023. لقد خرجت واستأجرته لمدة 12 شهرًا تقريبًا قبل الاستيلاء والبيع. لأنني عشت فيها لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس الماضية قبل البيع ، كنت مؤهلاً للحصول على استبعاد كامل بقيمة 500000 دولار.
دعنا نقول أنني اشتريت المنزل مقابل 1،000،000 دولار وباعته مقابل 1800،000 دولار.
- إجمالي ربح رأس المال: 800،000 دولار
- القسم 121 استبعاد: 500000 دولار
- استعادة الاستهلاك: 10000 دولار (تخضع للضريبة بنسبة 25 ٪)
- ربح رأس المال على المدى الطويل: 300000 دولار
10،000 دولار من استعادة الاستهلاك لا مغطاة بالاستبعاد وسيتم فرض ضرائب عليه بنسبة تصل إلى 25 ٪ ، أو 2500 دولار. سيتم فرض ضرائب على 300،000 دولار من المكاسب الرأسمالية بمعدلات أرباح رأس المال طويلة الأجل (عادةً 15 ٪ إلى 20 ٪ ، بالإضافة إلى ضرائب الدولة وربما 3.8 ٪ NIIT).
على افتراض أنني فعلت صفر إعادة عرض ، فإن إجمالي مكسبتي الخاضعة للضريبة هي 315000 دولار ، انقسام بين استعادة الاستهلاك و LTCG العادية.
ومع ذلك ، قمت بحفظ حوالي 100000 دولار من الضرائب من خلال الاستفادة من الاستبعاد.
الفرصة الجديدة: أعطى مستأجر العقار المستأجر إشعارًا
بسرعة إلى الأمام إلى اليوم. مستأجر في أحد ممتلكاتي الإيجار الأخرى أعطت مجرد إشعار. لقد كانوا هناك منذ يناير 2020 ، ولم أعيش في العقار منذ ذلك الحين. دعنا نقول أنني اشتريت المنزل في عام 2012 مقابل 700،000 دولار وأصبحت الآن قيمتها 1.5 مليون دولار.
إذا قمت ببيعها الآن ، فإن مكاسب رأس المال الخاصة بي ستبدو شيئًا كهذا:
- سعر البيع: 1500،000 دولار
- أساس التكلفة الأصلي: 700000 دولار
- تحسينات على مر السنين: 50000 دولار
- أساس التكلفة المعدلة: 750،000 دولار
- الاستهلاك الذي تم الاستهلاك على فترة الإيجار (5 سنوات): 100000 دولار
- الأساس المعدل بعد الاستهلاك: 650،000 دولار (750،000 دولار على أساس التكلفة ناقص الاستهلاك)
- ربح رأس المال: 1،500،000 دولار – 650،000 دولار = 850،000 دولار
- استعادة الاستهلاك (خاضعة للضريبة بنسبة 25 ٪): 100000 دولار = 25000 دولار
- لجنة البيع وتحويل ضرائب: 80،000 دولار
- الربح المتبقي: 670،000 دولار (تخضع الضرائب بمعدل مكاسب الحد الأقصى على المدى الطويل)
لأنني لم أعيش في العقار لمدة عامين من السنوات الخمس الماضية ، لا يمكنني أخذ القسم 121 استبعاد – على الأقل ليس بعد.
ولكن ماذا لو تركت بيتي المثالي الحالي لتربية الأسرة والعودة إلى هذا الإيجار ، والتي أسميتها المنزل من 2014-2019؟
العودة إلى: القاعدة التي تبلغ من العمر خمسة أعوام
للتأهل للاستبعاد مرة أخرى ، أحتاج إلى:
- انتظر ما لا يقل عن عامين من استخدامي الأخير للإقصاء (فبراير 2025 → فبراير 2027) ، و
- عش في العقار كقائد أساسي لمدة عامين على الأقل خلال نافذة الخمس سنوات قبل البيع.
لذا ، إليك خطة لعبة محتملة:
- سبتمبر 2025: أوراق المستأجر. أعود إلى الوراء وأجعله مقر إقامتي الأساسي.
- فبراير 2027: أصبحت مؤهلاً لاستخدام الاستبعاد مرة أخرى ، بعد عامين من بيع منزل آخر في فبراير.
- سبتمبر 2027: بعد عامين كاملين من العيش هناك ، أقابل متطلبات الاستخدام لمدة خمسة أعوام مرة أخرى.
- خريف 2027: أبيع واستبعاد 500000 دولار كمكاسب-خالية من الضريبة.
دعونا نلقي نظرة على الرياضيات الضريبية المنقحة.
البيع في عام 2027 (بعد عامين) مع الاستبعاد
- سعر البيع: 1،550،000 دولار (بافتراض تقدير متواضع 50،000 دولار)
- الأساس المعدل: 650،000 دولار (750،000 دولار على أساس التكلفة ناقص 100000 دولار انخفاض)
- ربح رأس المال: 900،000 دولار
- القسم 121 استبعاد: 500000 دولار
- الربح المتبقي: 400،000 دولار
- استعادة الاستهلاك (دون تغيير): 100000 دولار تخضع للضريبة بنسبة 25 ٪ = 25000 دولار
- لجنة البيع وتحويل ضرائب: 80،000 دولار
- مكاسب رأس المال المتبقية تخضع لضريبة LTCG: 220،000 دولار
هذا هو 500000 دولار كمكاسب مستبعدة ، وربما توفير ما يصل إلى 125000 دولار من الضرائب الفيدرالية والولائية اعتمادا على شريحة الضرائب الخاصة بي. في هذه الحالة ، فإن العودة إلى فتح الفائدة الخالية من الضرائب قبل الانتقال إلى هونولولو يبدو وكأنه قرار حكيمة مالياً.
هناك خيار آخر وهو إجراء تبادل 1031 لتأجيل جميع الضرائب من خلال إعادة استثمار العائدات في عقار تأجير في هونولولو. لكن فكرة أخذ إيجار آخر وجميع المسؤوليات التي تأتي معها تبدو أقل جاذبية هذه الأيام.
استبعاد بتشنج إذا كنت أبيع مبكرًا
ماذا لو قررت البيع قبل سبتمبر 2027-قبل ضرب الإقامة الكاملة لمدة عامين مرة أخرى؟
هناك قاعدة غير معروفة تسمح ب استبعاد جزئي إذا كنت تبيع مبكرًا بسبب ظرف غير متوقع أو تغيير الوظيفة أو قضية الصحة أو أي سبب مؤهل آخر. لكن هذا أمر صعب ، ومصلحة الضرائب صارمة بشأن التصفيات.
استبعاد جزئي = (أشهر من الملكية والاستخدام / 24) × 250،000 دولار (أو 500،000 دولار)
الخطوة الأكثر أمانًا هي الانتظار لمدة 24 شهرًا قبل البيع.
الجوانب السلبية والاعتبارات للعودة إلى الإيجار
بالطبع ، هناك مفاضلات لتوفير المال على ضريبة الأرباح الرأسمالية.
- سأضطر للعيش في الإيجار مرة أخرى ، وهو أمر غير مثالي لأنه أصغر من مسكن الحالي مع حمام داخلي واحد فقط
- العقار لن يولد دخل الإيجار خلال هذين العامين.
- إذا ضعف السوق ، فقد أتخلى عن المكاسب أو أتعامل مع ظروف البيع الأقل مواتية.
- استعادة الاستهلاك لا تختفي أبدًا ، فسيتم فرض ضرائب عليها دائمًا.
- يجب أن أستأجر منزلي الحالي ، أو إبقائه فارغًا ، أو بيعه ، مما سيخلق نفس المشكلة. لا يمكن أن يكون لديك اثنين من المساكن الأولية حسب مصلحة الضرائب.
- في كل مرة يكون هناك بيع عقاري ، هناك مضيعة اقتصادية من حيث الرسوم والضرائب والعمولات
كما ترون ، فإن العودة إلى الإيجار لمحاولة توفير ضرائب المكاسب الرأسمالية ليس دائمًا قرارًا مباشرًا. ولكن حتى مع هذه الجوانب السلبية ، يمكن أن يكون الاستبعاد البالغ 500000 دولار أكثر من تعويض الانزعاج على المدى القصير.
ملخص الإستراتيجية باستخدام قاعدة استبعاد بيع المنازل المعفاة من الضرائب
ها هي الصورة الكبيرة:
| فعل | توقيت | الفائدة الضريبية |
|---|---|---|
| تم بيع الممتلكات A في مارس 2025 | التقى 2 من 5 قاعدة | ربح 500 ألف دولار |
| الانتقال إلى الممتلكات B في سبتمبر 2025 | ابدأ الساعة | يبدأ متطلبات المعيشة |
| كن مؤهلاً مرة أخرى في مارس 2027 | عامين منذ آخر استبعاد | يمكن أن تستبعد مرة أخرى |
| بيع العقار ب في سبتمبر 2027 | Met 2 سنوات من الإقامة الأولية | استبعاد ربح آخر 500 ألف دولار |
عن طريق قفزة المساكن الأولية والتخطيط حول قاعدة الاستبعاد لمدة عامين ، من الممكن استبعاد الملايين بالمكاسب على مدى حياتك.
تقليل ضرائب المكاسب الرأسمالية حيث يمكنك
يعد استبعاد بيع المنازل الخالي من الضرائب بقيمة 500000 دولار أحد أقوى الأدوات في قانون الضرائب لبناء الثروة والحفاظ عليها. لا تقدم أي فئة أخرى من الأصول هذا النوع من الفوائد باستثناء أسهم الأعمال الصغيرة المؤهلة ، والتي تأتي مع تحدياتها الخاصة. ولكن مثل معظم الأشياء الجيدة ، يتطلب الاستبعاد الصبر والتخطيط وأحيانًا تضحيات صغيرة.
إذا كان لديك استئجار مع تقدير كبير ومرونة في وضعك المعيشي ، فقد يكون من المفيد الجهد للعودة لمدة عامين لإعادة ضبط الساعة على الإقصاء. قد تدعي فقط الممتلكات كإقامة أساسية وتذهب السفر حول العالم لأجزاء من العام لإبقاء الأمور مثيرة للاهتمام.
بعد كل شيء ، فإن توفير 100،000 دولار إلى 150،000 دولار من الضرائب كل عامين يشبه كسب ما يتراوح بين 50،000 دولار إلى 75000 دولار في السنة. ليست استراتيجية سيئة لأولئك الذين يحبون تحسين مواردهم المالية.
حتى أفضل لأصحاب العقارات غير المتكررة
بدلاً من ذلك ، إذا كنت تتسلق سلم الممتلكات نحو منازل أجمل ، فيمكنك الاستمرار في استخدام مكاسب رأس المال بقيمة 250،000 دولار أو 500000 دولار مع كل عملية بيع. بيع أربعة منازل في حياتك ويمكن أن تتجنب أنت وزوجتك ضرائب تصل إلى مليوني دولار. أي ما يعادل حوالي 500000 دولار في المدخرات الضريبية.
ثم عندما تجد أخيرًا منزلك إلى الأبد ، فإن ورثتك تستفيد من أساس التكلفة المتتالية عند المرور حتى يتمكنوا من تجنب ضرائب المكاسب الرأسمالية أيضًا. أليس المزايا الضريبية لملكية المنازل رهيبة؟
لا تزال ملكية المنازل واحدة من أكثر الطرق التي يمكن الوصول إليها لمعظم الناس لبناء ثروة دائمة. بين المدخرات القسرية من خلال مدفوعات الرهن العقاري ، وضغط التضخم على الإيجارات وقيم المنازل ، وقوة الرافعة المالية ، يبلغ متوسط مالك المنزل حوالي أربعين مرة أكثر من المستأجر المتوسط. نعم ، يمكن للمستأجرين استثمار الفرق وربما كسب المزيد من المال ، ولكن من الناحية الإحصائية معظمهم لا يكونون باستمرار.
لذلك إذا قدمت الحكومة إعفاءات ضريبية سخية لتشجيع ملكية المنازل ، فقد نستفيد تمامًا من الاستفادة الكاملة. إنها واحدة من الطرق القانونية القليلة المتبقية لبناء ضريبة الثروة بكفاءة وربما تمريرها على ضريبة الضرائب.
القراء ، أي شخص يعود إلى عقار مستأجر ويعيش فيه لمدة عامين للاستفادة من قاعدة استبعاد بيع المنازل المعفاة من الضرائب؟
تنوع في العقارات الخاصة السلبية
إذا كنت قد سئمت من كونك مالكًا ، ففكر في التنويع في العقارات الخاصة بدلاً من ذلك. جمع التبرعات هي منصة تتيح لك استثمار 100 في المائة بشكل سلبي في العقارات السكنية والصناعية في جميع أنحاء البلاد. مع ما يقرب من 3 مليارات دولار من الأصول العقارية تحت الإدارة ، تركز جمع التبرعات على منطقة حزام الشمس ، حيث تكون التقييمات أقل عمومًا وتميل العائدات إلى أن تكون أعلى.
لا مزيد من التعامل مع المستأجرين أو قضايا الصيانة أو دورانها. بدلاً من ذلك ، يمكنك التعرض لمجموعة متنوعة من العقارات الخاصة دون المتاعب اليومية.
لقد استثمرت شخصيا أكثر من 150،000 دولار مع جمع التبرعات. لقد كانوا شريكًا موثوقًا به وراعيًا منذ فترة طويلة لساموراي المالية. مع استثمار أقل 10 دولارات فقط ، لم يكن إضافة العقارات إلى محفظتك أسهل.
